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RATGEBER – STEUERN & FREIBETRÄGE
Wer sein Haus oder seine Wohnung zu Lebzeiten verschenken möchte, kann damit Erbschaftsteuer sparen – wenn die Freibeträge und Fristen stimmen. Dieser Leitfaden erklärt, wie das gelingt, welche Stolperstellen lauern und wann ein fundierter Immobilienwert über die Steuerlast entscheidet.
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Die wichtigsten persönlichen Freibeträge auf einen Blick – die konkreten Beträge ergeben sich unmittelbar aus § 16 ErbStG und gelten unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung zu Lebzeiten oder um einen Erbfall handelt:
Neben den Freibeträgen bestimmt die Steuerklasse den Steuersatz auf den überschießenden Betrag (§ 19 ErbStG).
Für eine Immobilie in Dessau-Roßlau und Umgebung ergibt sich daraus eine klare Konsequenz: Je höher der amtlich festgestellte Wert, desto wahrscheinlicher wird eine Steuerpflicht.
Ob und wie viel Schenkungssteuer fällig wird, hängt in erster Linie vom Verwandtschaftsgrad ab. Das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) teilt Beschenkte in drei Steuerklassen ein und ordnet jeder Klasse eigene Freibeträge zu. Kinder – und damit die häufigste Konstellation beim Hausübergang – haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG); nur Ehepartner und eingetragene Lebenspartner liegen mit 500.000 Euro darüber. Das bedeutet: Schenken beide Elternteile gemeinsam, können sie dem Kind 800.000 Euro steuerfrei übertragen.
Der Zehn-Jahres-Rhythmus ist dabei kein Einmalbetrag, sondern eine wiederkehrende Chance. Wer früh plant, kann denselben Freibetrag im Laufe des Lebens mehrfach ausschöpfen – vorausgesetzt, zwischen den Schenkungen liegt jeweils ein voller Zehn-Jahres-Zeitraum. Schenkungen innerhalb dieser Frist werden zusammengerechnet, sodass frühere Übertragungen den aktuell verfügbaren Freibetrag mindern.
Die wichtigsten persönlichen Freibeträge auf einen Blick – die konkreten Beträge ergeben sich unmittelbar aus § 16 ErbStG und gelten unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung zu Lebzeiten oder um einen Erbfall handelt:
Neben den Freibeträgen bestimmt die Steuerklasse den Steuersatz auf den überschießenden Betrag (§ 19 ErbStG). Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel) beginnt bei 7 Prozent für steuerpflichtige Erwerbe bis 75.000 Euro, steigt auf 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro und erreicht maximal 30 Prozent. Steuerklasse II (Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, bei Schenkungen auch Eltern und Großeltern) startet bei 15 Prozent und reicht bis 43 Prozent. Steuerklasse III (alle übrigen Personen, z. B. Lebenspartner ohne Trauschein) zahlt ab dem ersten Euro über dem Freibetrag 30 Prozent, ab einem steuerpflichtigen Erwerb von 6 Millionen Euro 50 Prozent. Die vollständige Tariftabelle regelt § 19 ErbStG.
Für eine Immobilie in Dessau-Roßlau und Umgebung ergibt sich daraus eine klare Konsequenz: Je höher der amtlich festgestellte Wert, desto wahrscheinlicher wird eine Steuerpflicht. Das Finanzamt ermittelt den Wert nach dem Bewertungsgesetz (§§ 157 ff. BewG) – häufig mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Diese Feststellungswerte liegen heute oft nahe am Marktwert oder übersteigen ihn sogar. Wer den tatsächlichen Verkehrswert seiner Immobilie kennt, kann rechtzeitig prüfen, ob Freibeträge ausreichen oder ob zusätzliche Gestaltungsmittel – etwa ein Nießbrauch – die Steuerlast senken. Eine professionelle Wertermittlung ist deshalb der erste, entscheidende Schritt bei jeder Schenkungsplanung.
Die Schenkungssteuer wird auf den Wert der Schenkung erhoben, der nach Abzug des persönlichen Freibetrags übrig bleibt. Für Immobilien ist dieser Wert nicht der Kaufpreis aus einem früheren Erwerb, sondern der sogenannte Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz gesondert feststellt. Dieser Wert kann deutlich vom Marktpreis abweichen – nach oben wie nach unten. Wer die Berechnung kennt, kann frühzeitig planen.
Das Finanzamt stellt auf Antrag oder von Amts wegen einen Feststellungsbescheid aus. Für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen kommt je nach Lage und Objekttyp das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung (§§ 182–198 BewG). In Dessau-Roßlau und Umgebung sind je nach Stadtteil und Objektart unterschiedliche Verfahren üblich – ein lokaler Marktkenner kann einschätzen, welches Verfahren beim Finanzamt wahrscheinlich angewendet wird.
Vom ermittelten Grundbesitzwert wird der persönliche Freibetrag abgezogen – bei Kindern 400.000 Euro je Elternteil, bei Ehepartnern 500.000 Euro (§ 16 ErbStG). Ist der Wert niedriger als der Freibetrag, entsteht keine Steuer. Liegt er darüber, wird nur der übersteigende Betrag besteuert. Wichtig: Wurden in den vorangegangenen zehn Jahren bereits Schenkungen von derselben Person gemacht, werden diese hinzugerechnet (§ 14 ErbStG) – der effektiv verbleibende Freibetrag kann also deutlich geringer sein als die 400.000 bzw. 500.000 Euro.
Auf den verbleibenden, steuerpflichtigen Betrag wird der Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse angewendet. Der Steuersatz steigt progressiv mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 ErbStG). Je früher die Schenkung erfolgt und je geschickter die Gestaltung – etwa durch Nutzung des Nießbrauchs oder aufgeteilte Übertragungen –, desto geringer fällt der steuerpflichtige Betrag aus.
Bestimmte Auflagen und Rechte, die mit der Schenkung verknüpft werden, mindern den steuerpflichtigen Wert. Ein eingeräumtes Nießbrauchrecht – das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erzielen – wird nach dem Kapitalwertverfahren berechnet und vom Schenkungswert abgezogen. Je jünger der Schenker und je höher der statistische Kapitalwert des Nießbrauchs, desto stärker sinkt die Steuerlast. Auch ein lebenslanges Wohnrecht wirkt wertmindernd, hat aber geringere Auswirkungen als ein vollständiger Nießbrauch. Mehr dazu, wie diese Regelungen beim Steuern beim Immobilienverkauf zusammenspielen, finden Sie in unserem ausführlichen Steuerratgeber.
Eine Schenkung muss nicht bedeuten, dass der Schenker die Immobilie vollständig aus der Hand gibt. Durch Nießbrauch, Wohnrecht oder andere Auflagen lässt sich die Übertragung so gestalten, dass einerseits der steuerliche Schenkungswert sinkt und andererseits der Schenker weiterhin von der Immobilie profitiert. Das ist besonders für ältere Eigentümer in Dessau-Roßlau und Umgebung relevant, die ihr Haus zwar weitergeben, aber darin wohnen bleiben möchten.
Beim Nießbrauch überträgt der Schenker das Eigentum, behält aber das lebenslange Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder Miete zu vereinnahmen. Für die Schenkungssteuer wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet – Jahreswert des Nutzungsvorteils (Nettomiete, höchstens jedoch ein 18,6tel des steuerlichen Grundstückswerts, § 16 BewG) multipliziert mit dem Vervielfältiger nach Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten (§ 14 BewG) – und dieser Betrag vom Schenkungswert abgezogen. Je jünger der Schenker, desto höher der Nießbrauchkapitalwert und desto stärker die Steuerminderung. In der Praxis kann der steuerpflichtige Wert dadurch erheblich sinken oder sogar vollständig entfallen.
Das dingliche Wohnrecht sichert dem Schenker das Recht, in der Immobilie zu wohnen, ohne Mieteinnahmen zu erzielen. Es wirkt ebenfalls wertmindernd, hat aber einen niedrigeren Kapitalwert als der Nießbrauch, weil es keine Ertragsmöglichkeit einschließt. Für selbst genutzte Immobilien ohne Mieteinnahmen ist das Wohnrecht dennoch eine sinnvolle Absicherung – verbunden mit einer klaren notariellen Regelung.
Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es eine besondere Steuerbefreiung – allerdings nur zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern: Sie können sich das gemeinsam bewohnte Haus oder die Wohnung zu Lebzeiten unabhängig vom Wert steuerfrei übertragen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG), ohne Behaltensfrist. Kinder profitieren von der Familienheim-Befreiung ausschließlich im Erbfall – dann müssen sie unverzüglich einziehen, zehn Jahre darin wohnen bleiben, und die Befreiung ist auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Bei der Schenkung an Kinder zählt daher allein der Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, gegebenenfalls gemindert um den Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs. Welche Gestaltung für Ihr Objekt in Dessau-Roßlau und Umgebung steuerlich am vorteilhaftesten ist, lässt sich nur im Einzelfall prüfen.
Nießbrauch und Wohnrecht können mit weiteren Regelungen kombiniert werden, etwa Pflegeleistungen oder Rückforderungsrechten bei Insolvenz, Verkauf oder Vorversterben des Beschenkten. Nießbrauch und Wohnrecht werden als dingliche Rechte ins Grundbuch eingetragen; Rückforderungsrechte sind schuldrechtlich und werden durch eine Rückauflassungsvormerkung (§ 883 BGB) gesichert. Ein absolutes Veräußerungsverbot lässt sich nicht eintragen (§ 137 BGB). Alles gehört in den notariellen Schenkungsvertrag. Wie sich die Wahl der richtigen Gestaltung auch auf eine spätere Vererbung oder einen Verkauf auswirkt – zum Beispiel mit Blick auf Spekulationssteuer und Fristen –, erläutern wir in den verknüpften Ratgeberartikeln.
Wie viel Schenkungssteuer tatsächlich anfällt, zeigt dieses vereinfachte Beispiel für eine Immobilie in Dessau-Roßlau und Umgebung. Grundlage sind die gesetzlichen Freibeträge und Steuersätze nach § 16 und § 19 ErbStG (Stand 2026). Der angenommene Grundbesitzwert ist ein Illustrationswert und keine Aussage über Marktpreise in Dessau-Roßlau. Das Beispiel dient der Orientierung – Ihr konkreter Fall hängt vom tatsächlichen Verkehrswert, bereits genutzten Freibeträgen und möglichen Auflagen ab.
Verkehrswert der Immobilie
Angenommener Grundbesitzwert, den das Finanzamt gesondert feststellt (§§ 157 ff. BewG) – dieser Wert liegt heute häufig nahe am oder über dem tatsächlichen Marktwert. Der Betrag dient nur der Veranschaulichung und ist kein Marktwert für Dessau-Roßlau.
Abzug: Freibetrag (Kind, ein Elternteil)
Gesetzlicher Freibetrag für Kinder nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG, der alle zehn Jahre je Elternteil und Kind erneut zur Verfügung steht.
Steuerpflichtiger Erwerb
Der Betrag, der nach Abzug des Freibetrags der Schenkungssteuer unterliegt. Liegt der Grundbesitzwert unter 400.000 Euro, entsteht keine Steuer.
Anwendbarer Steuersatz (Kinder, § 19 ErbStG)
Eingangssteuersatz nach § 19 Abs. 1 ErbStG für Kinder (Steuerklasse I) bei steuerpflichtigen Erwerben bis 75.000 Euro; bis 300.000 Euro gelten 11 Prozent, bis 600.000 Euro 15 Prozent.
Fällige Schenkungssteuer
7 Prozent von 50.000 Euro. Bei Nießbrauchgestaltung kann dieser Betrag erheblich sinken oder ganz entfallen.
Variante: Schenken beide Elternteile gemeinsam
Schenken beide Elternteile je zur Hälfte (je 225.000 Euro), bleibt jeder Teil unter dem jeweiligen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG) – es entsteht keine Schenkungssteuer.
Dieses Beispiel berücksichtigt keine Vorschenkungen innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums, keine Nießbrauch- oder Wohnrechts-Minderung und keine Familienheim-Steuerbefreiung. Im konkreten Fall können sich erhebliche Abweichungen ergeben. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie fundiert ermitteln – das ist die Basis für jede seriöse Steuerplanung.
Bei einer Schenkung laufen mehrere Fristen und entstehen verschiedene Kosten – wer sie kennt, vermeidet Nachzahlungen und Versäumnisse. Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
3 Monate
Anzeigepflicht beim Finanzamt
Jede Schenkung ist innerhalb von drei Monaten nach der Zuwendung beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG) – für die Schenkungsteuer ist in Sachsen-Anhalt zentral das Finanzamt Staßfurt zuständig. Diese Pflicht trifft Schenker und Beschenkten; bei einer notariell beurkundeten Immobilienschenkung übernimmt der Notar die Anzeige, eine eigene Meldung ist dann entbehrlich (§ 30 Abs. 3 ErbStG).
offen
Steuerfestsetzung nach Anzeige
Das Finanzamt setzt die Steuer nach der Anzeige fest; es gibt keine gesetzlich fixierte Bearbeitungsfrist für das Finanzamt, aber Zinsen fallen erst ab Fälligkeit an.
10 Jahre
Zehn-Jahres-Frist (Freibetrag-Wiederholung)
Nach zehn Jahren steht der persönliche Freibetrag erneut vollständig zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Schenkungen innerhalb eines Zehn-Jahres-Zeitraums werden summiert.
nach GNotKG
Notarkosten (Beurkundung Schenkungsvertrag)
Die Beurkundung des Schenkungsvertrags und die Grundbuchumschreibung richten sich nach dem Geschäftswert (Gerichts- und Notarkostengesetz). Die genaue Summe erfragt der Notar vorab.
Pflicht
Grundbuchumschreibung
Die Eigentumsübertragung wird erst mit Eintragung im Grundbuch rechtlich wirksam. Kosten entstehen nach GNotKG und sind vom Grundbuch-/Gerichtswert abhängig.
nach Aufwand
Steuerberater- und Anwaltskosten
Für die steuerliche Gestaltung und juristische Absicherung empfiehlt sich die Einbindung eines Steuerberaters und eines Rechtsanwalts; Honorare variieren je nach Komplexität.
Nicht jede Schenkungssituation ist unkompliziert. Drei besonders häufige Konstellationen – und wie sie einzuordnen sind.
Haben Eltern mehrere Kinder, stellt sich oft die Frage, ob die Immobilie einem Kind allein oder allen gemeinsam übertragen wird. Eine alleinige Übertragung kann zu Ausgleichspflichten gegenüber Geschwistern führen – sowohl zivilrechtlich (Pflichtteilsergänzungsanspruch beim späteren Erbfall) als auch familiär. Werden alle Kinder berücksichtigt, werden sie Miteigentümer nach Bruchteilen (§§ 741, 1008 BGB) – keine Erbengemeinschaft: Verkauf oder Belastung des ganzen Grundstücks geht nur gemeinsam (§ 747 BGB), jedes Kind kann aber seinen Anteil veräußern und jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB).
Empfehlung: Ein klarer Schenkungsvertrag mit Regelungen zur Nutzung, Lasten und einem eventuellen späteren Verkauf schafft Klarheit. Anwaltliche Begleitung ist hier besonders sinnvoll.
Wer innerhalb von zehn Jahren vor dem Bezug von Sozialleistungen Vermögen verschenkt hat, riskiert, dass das Sozialamt die Schenkung rückfordert oder anrechnet. Die Zehnjahresfrist gilt auch hier – Schenkungen können also lange nachwirken. Das betrifft insbesondere Situationen, in denen Pflegekosten nicht mehr aus eigenem Vermögen gedeckt werden können.
Empfehlung: Wer eine Schenkung plant und gleichzeitig die eigene Pflege im Blick behalten möchte, sollte frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um die möglichen sozialrechtlichen Folgen einzuschätzen.
Steht eine Schenkung im Zusammenhang mit einer Trennung oder Scheidung – etwa weil ein Ehepartner seinen Anteil auf die Kinder übertragen möchte –, können güterrechtliche Ausgleichsansprüche und steuerliche Fragen ineinandergreifen. Auch Rückforderungsrechte des Schenkers bei bestimmten Ereignissen (z. B. Insolvenz des Beschenkten) sind dann besonders relevant.
Empfehlung: In diesen Situationen empfiehlt sich eine enge Abstimmung zwischen Notar, Steuerberater und Familienanwalt, um alle Ansprüche sachlich und sorgfältig zu klären.
Kinder erhalten je Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Schenken beide Elternteile gemeinsam, lassen sich 800.000 Euro steuerfrei übertragen – vorausgesetzt, beide haben in den vergangenen zehn Jahren noch keine Schenkungen an dieses Kind gemacht. Ob der Grundbesitzwert Ihrer Immobilie darunter liegt, lässt sich mit einer fundierten Wertermittlung zuverlässig einordnen.
Der den Freibetrag übersteigende Betrag ist schenkungssteuerpflichtig. Auf diesen Betrag wird der Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse angewendet – bei Kindern (Steuerklasse I) beginnt er mit 7 Prozent für Beträge bis 75.000 Euro, steigt auf 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro (§ 19 ErbStG). Durch Nießbrauch oder Wohnrecht lässt sich der steuerpflichtige Wert der Immobilie vor der Schenkung gezielt senken.
Ja, jede Schenkung ist innerhalb von drei Monaten nach der Zuwendung beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Anzeigepflicht gilt für Schenker und Beschenkten gleichermaßen. Wird die Frist versäumt, drohen Nachzahlungen und im schlimmsten Fall der Vorwurf der Steuerhinterziehung.
Das ist möglich, wenn zwischen den Schenkungen jeweils zehn Jahre liegen. Nach Ablauf des Zehn-Jahres-Zeitraums steht der persönliche Freibetrag erneut vollständig zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Wer also frühzeitig plant, kann über zwei oder drei Übertragungsrunden hinweg erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen.
Ein Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert: Der Kapitalwert des Nutzungsrechts – berechnet aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger nach Lebensalter des Schenkers – wird vom Schenkungswert abgezogen. Je jünger der Schenker, desto höher der Kapitalwert und desto stärker die Steuerminderung. In manchen Fällen sinkt der steuerpflichtige Betrag auf null.
Schenkung und Erbschaft unterliegen demselben Steuergesetz (ErbStG) und denselben Freibeträgen und Steuersätzen. Der entscheidende Unterschied: Bei einer Schenkung zu Lebzeiten lässt sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen – beim Erbfall steht er nur einmalig zur Verfügung und wird um Schenkungen gekürzt, die der Erblasser in den zehn Jahren vor dem Tod an dieselbe Person gemacht hat (§ 14 ErbStG). Ein Unterschied bei den Steuerklassen: Eltern und Großeltern gehören bei einer Schenkung zur Steuerklasse II (Freibetrag 20.000 Euro), im Erbfall zur Steuerklasse I (Freibetrag 100.000 Euro). Wer frühzeitig schenkt, kann die Steuerlast damit über die Zeit deutlich strecken.
Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§§ 157 ff. BewG) – je nach Objekttyp mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Dieser Wert liegt heute häufig nahe am Marktwert. Wer den tatsächlichen Verkehrswert seiner Immobilie in Dessau-Roßlau und Umgebung kennt, kann den Feststellungsbescheid besser einordnen und bei offensichtlichen Abweichungen Einspruch einlegen.
Eine Schenkung statt Erbe ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, Immobilienvermögen steuerschonend auf die nächste Generation zu übertragen. Entscheidend sind der richtige Zeitpunkt, die Wahl der Gestaltungsmittel – Nießbrauch, Wohnrecht, aufgeteilte Übertragung – und ein realistischer Immobilienwert als Ausgangsgröße. Wer den Verkehrswert seiner Immobilie in Dessau-Roßlau kennt, kann fundiert planen: Reicht der Freibetrag? Lohnt eine gestaffelte Übertragung? Braucht es zusätzliche Auflagen?
Der erste Schritt ist daher immer die Wertermittlung. Eine Immobilienbewertung in Dessau-Roßlau schafft die Datenbasis, auf der Steuerberater und Notar aufbauen können. Erst wenn der Wert feststeht, lassen sich Freibeträge sinnvoll einsetzen, Steuerlast abschätzen und Gestaltungsoptionen vergleichen.
Beachten Sie außerdem, dass Schenkungen langfristig wirken: Wer die Immobilie später doch verkaufen möchte oder muss, sollte wissen, wie sich die Schenkung auf Spekulationssteuer und Haltefristen auswirkt. Und wenn Eigennutzung eine Rolle gespielt hat oder spielt, lohnt ein Blick auf die Möglichkeiten beim steuerfreien Verkauf durch Eigennutzung.
Schenkung ist Vertrauenssache – rechtlich, steuerlich und familiär. Wir begleiten Sie in Dessau-Roßlau und Umgebung gern mit einer kostenfreien Wertermittlung als solider Grundlage für die nächsten Schritte.
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